Bereits im Vorfeld des Bauvorhabens werden bei einem geplanten Massivhaus sämtliche Faktoren wie das Grundstück, der Grundriss, die Baukonstruktion, die finanzielle Planung sowie die technische Ausstattung aufeinander abgestimmt. Da viele dieser frühen Entscheidungen direkte Auswirkungen auf spätere Gewerke und das Gesamtbudget haben, erfolgt in einer umfassenden Hausbau-Beratung vorab eine gemeinsame Analyse von Grundstücksmerkmalen, Raumbedarfen, Kostenfaktoren und dem geplanten Ablauf. Sobald die Bauausführung beginnt, verschiebt sich der Fokus maßgeblich auf die Koordination von Terminen, einzelnen Gewerken und baulichen Details sowie auf die Vorbereitungen für die schlussendliche Übergabe.
Kurzfassung
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Grundstück und Baurecht bestimmen den möglichen Baukörper
Vor der Grundrissplanung werden Grundstücksbreite und -tiefe, Gelände, Straßenlage und Ausrichtung erfasst. Diese Merkmale begrenzen die möglichen Abmessungen des Hauses und beeinflussen unter anderem Hauseingang, Terrasse und Fensteranordnung. Bei einem Grundstück mit Gefälle können beispielsweise andere Erdarbeiten und Gründungsmaßnahmen erforderlich sein als bei einer ebenen Fläche.
Parallel sind die öffentlich-rechtlichen Vorgaben zu prüfen. Ein Bebauungsplan kann Baugrenzen, Geschosszahl, Gebäudehöhe oder zulässige Dachformen festlegen. Der frei entwickelte Hausentwurf muss sich innerhalb dieser Vorgaben bewegen.
Daneben ist zu klären, ob Wasser, Abwasser und Strom bereits bis zum Grundstück geführt sind oder noch Erschließungsarbeiten erforderlich werden. Die Beschaffenheit des Baugrunds beeinflusst zudem die Gründung und den Umfang notwendiger Erdarbeiten.
Frei geplante Grundrisse richten sich nach der späteren Nutzung
Bei einem frei geplanten Massivhaus wird die Raumaufteilung nicht von einem vorgegebenen Haustyp übernommen. Ausgangspunkt sind Wohnfläche, Zahl und Funktion der Räume sowie deren Beziehungen untereinander. Küche, Essplatz und Wohnbereich können zusammenhängend angeordnet werden, während Schlaf-, Arbeits- und Rückzugsräume andere Anforderungen an Lage und Schallschutz stellen.
Kurze Wege zwischen regelmäßig gemeinsam genutzten Räumen gehören deshalb bereits in die Grundrissplanung. Ein Hauswirtschaftsraum in der Nähe von Küche oder Eingang erfüllt eine andere Funktion als ein Technikraum, der Platz für Heizungsanlage, Speicher, Elektroverteilung und weitere technische Einrichtungen benötigt. Treppenposition, Türanschläge und ausreichend große Möblierungsflächen gehören ebenfalls in diese Planung.
Die reine Quadratmeterzahl sagt daher noch wenig darüber aus, wie sich ein Grundriss später nutzen lässt. Ein großer Raum kann beispielsweise durch ungünstig platzierte Türen oder Fenster weniger Stellfläche bieten als ein kleinerer Raum mit geeigneten Wandflächen.
Massive Konstruktion und Gebäudetechnik müssen zusammenpassen
Bei einem Massivhaus übernehmen Außenwände, tragende Innenwände und Geschossdecken wesentliche statische Aufgaben. Veränderungen an diesen Bauteilen können Auswirkungen auf die Tragwerksplanung haben. Fensteröffnungen, Deckendurchbrüche und größere Leitungsführungen müssen deshalb mit der Konstruktion abgestimmt werden.
Heizung, Lüftung, Elektroinstallation und gegebenenfalls Photovoltaik benötigen bereits im Entwurf ausreichend Platz und festgelegte Leitungswege. Eine Wärmepumpe erfordert geeignete Aufstellbedingungen, während Fußbodenheizungen den Bodenaufbau beeinflussen. Lüftungsleitungen benötigen Platz in Decken, Schächten oder abgehängten Bereichen.
Bei einer Photovoltaikanlage sind Dachfläche, Ausrichtung und elektrische Anschlusspunkte zu berücksichtigen. Steckdosen, Lichtauslässe und Netzwerkanschlüsse wiederum sollten anhand der vorgesehenen Raumnutzung und Möblierung geplant werden.
Die Finanzierung umfasst mehrere getrennte Ausgabenbereiche
Für die Finanzplanung werden Grundstückserwerb, eigentliche Baukosten, Baunebenkosten, Ausstattung und Außenanlagen getrennt erfasst. Beim Grundstück können neben dem Kaufpreis unter anderem Erwerbsnebenkosten und Aufwendungen für erforderliche Grundstücksarbeiten anfallen.
Die eigentlichen Baukosten betreffen unter anderem Rohbau, Dach, Fenster, technische Anlagen und Innenausbau. Zu den Baunebenkosten zählen je nach Vorhaben beispielsweise Planung, Genehmigungen, Vermessung und Untersuchungen des Baugrunds.
Außenanlagen bilden einen weiteren Bereich. Terrasse, Zufahrt, Wege, Einfriedung und Gartenarbeiten werden teilweise erst gegen Ende des Bauprojekts ausgeführt, sollten aber bereits zuvor finanziell berücksichtigt sein. Auch Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Innentüren und Elektroausstattung verändern die Gesamtausgaben.
Bei einer Hausbau-Beratung können diese Ausgaben getrennt erfasst werden. Steigen die vorgesehenen Gesamtkosten während der Planung, bleibt dadurch erkennbar, ob beispielsweise eine größere Wohnfläche, eine veränderte Ausstattung oder zusätzliche Grundstücksarbeiten dafür verantwortlich sind.
Vor Baubeginn werden Entwurf und Ausführung konkretisiert
Nach der Grundstücksprüfung werden die für Genehmigung und Ausführung erforderlichen Planungen weiter ausgearbeitet. Abmessungen, Raumaufteilung, tragende Konstruktion und technische Bestandteile des Gebäudes müssen dabei miteinander übereinstimmen.
Fenster, Sanitärobjekte, Bodenaufbauten und weitere früh benötigte Bauteile sind rechtzeitig festzulegen, wenn Lieferzeiten oder technische Anschlüsse den Bauablauf beeinflussen. Eine nachträgliche Veränderung betrifft häufig nicht nur das unmittelbar sichtbare Bauteil.
Wird beispielsweise eine Sanitäreinrichtung versetzt, können Leitungsführung, Wandaufbau, Elektroinstallation und Fliesenplanung betroffen sein. Solche Änderungen sollten deshalb möglichst vor der Ausführungsplanung geklärt sein, damit Installations- und Ausbauarbeiten nicht nachträglich angepasst werden müssen.
Auf der Baustelle bestimmt die Reihenfolge der Arbeiten den Terminplan
Nach Erdarbeiten und Gründung werden beim Massivhaus die tragenden Wände und Geschossdecken hergestellt. Abhängig von Konstruktion und Bauablauf folgen Dach, Fenster sowie die vorbereitenden Arbeiten für Heizung, Sanitär und Elektroinstallation. Putz, Estrich und weitere Ausbauarbeiten schließen sich an die dafür erforderlichen Vorleistungen an.
Leitungen müssen verlegt sein, bevor bestimmte Wand- oder Bodenflächen geschlossen werden. Estrich benötigt wiederum ausreichend Zeit für Trocknung und Belegreife, bevor vorgesehene Bodenbeläge eingebaut werden können. Ein Terminplan muss solche technischen Abhängigkeiten und erforderlichen Wartezeiten berücksichtigen.
Verzögerungen eines Gewerks können nachfolgende Arbeiten verschieben. Die Terminplanung betrachtet deshalb nicht nur einzelne Ausführungstermine, sondern auch die Reihenfolge voneinander abhängiger Arbeiten.
Kontrollen begleiten die Fertigstellung des Hauses
Bereits während der Bauausführung werden fertiggestellte Arbeiten kontrolliert und Abweichungen dokumentiert. Vor der Übergabe müssen technische Anlagen betriebsbereit sein, während Oberflächen, Einbauten und vereinbarte Ausstattungsmerkmale auf ihren ausgeführten Zustand geprüft werden.
Zufahrt, Terrasse, Wege und weitere Außenanlagen werden je nach Bauablauf vor oder nach dem Einzug ausgeführt. Welche Arbeiten Bestandteil des vereinbarten Bauumfangs sind und welche separat beauftragt werden, sollte bereits in der Kosten- und Leistungsplanung feststehen.
Fazit
Bei einem frei geplanten Massivhaus werden Entscheidungen zu Grundstück, Grundriss, Konstruktion und Haustechnik bereits getroffen, bevor ihre Auswirkungen auf der Baustelle sichtbar werden. Eine Hausplanung sollte deshalb neben dem Gebäudeentwurf auch Kostenbereiche, technische Anschlüsse und die Reihenfolge späterer Arbeiten berücksichtigen. Früh festgelegte Leitungswege, Bauteilabmessungen, Materialien und Ausstattungsdetails verringern insbesondere während Rohbau und Innenausbau den Bedarf an nachträglichen Planänderungen.
